Se contabilizan 66 urbanizaciones cerradas instaladas en zonas de humedales o bajas. Esos desarrollos inmobiliarios recurren a la elevación de los terrenos y la alteración de sistemas naturales. La inmediatez al río o a cursos secundarios resulta además una de las estrategias principales de comercialización.
La reiteración de inundaciones provocadas por el desborde del río Luján terminó por desnudar las severas transformaciones generadas en la cuenca baja producto de un desarrollo inmobiliario descontrolado. Aunque existen numerosos estudios que dan cuenta de ese avance sobre humedales y zonas bajas, determinadas cifras permiten dimensionar un estado de situación que termina por agravar las consecuencias de los repetidos desbordes.
Según los datos que figuran en un trabajo desarrollado por las investigadoras Patricia Pintos y Alejandra Sgroi, hasta 2010 existían 54 emprendimientos inmobiliarios, diseminados en 7.293 hectáreas. Aunque a partir de 2012 los episodios de inundaciones no dieron tregua y crecieron los cuestionamientos hacia ese tipo de urbanizaciones, su número continuó en aumento. Hasta el año pasado se contabilizaban 66 barrios, en una superficie de 9.065 hectáreas.
El avance de las obras se valió de polderizaciones, en tanto elevaciones de los terrenos que modificaron drásticamente las condiciones naturales de zonas deprimidas capaces de recibir los excedentes de agua en casos de inundaciones.
Las investigadoras hablan de “urbanizaciones acuáticas” para describir aquellos desarrollos que, por regla general, incluyen “la transformación drástica del terreno natural a través de terraplenes, rellenos, excavaciones y refulados en zonas principalmente constituidas por bajos y humedales”. A su vez, “la propuesta urbanística de estos emprendimientos reproduce un patrón consistente en un conjunto de barrios cerrados –construidos en suelos por debajo de la cota- con parcelas en su mayoría frentistas a lagunas producidas artificialmente; estas tierras transformadas en lagunas aportan el material de préstamo para la consolidación de los polders o terraplenes intersticiales que conforman el área urbanizable”.
Para los desarrolladores, sin embargo, la cercanía al río o a cursos secundarios constituye una de las principales estrategias de comercialización, paradójicamente asociada a resaltar los beneficios de la naturaleza.
Descripción
De los 54 emprendimientos registrados hasta 2010, el trabajo realizado por Pintos y Sgroi detalla que “una porción significativa de estas urbanizaciones se organizan bajo la modalidad de megaurbanizaciones, integradas por un conjunto de barrios que se van habilitando por etapas, en predios de grandes dimensiones, casi todos mayores a 800 hectáreas”. En palabras de otra investigadora, Vidal Koppmann, se trata de “verdaderas ciudades ya que incluyen equipamientos de orden superior, tales como colegios, universidades privadas, medicina privada, centros comerciales, etc”.
En su conjunto, los cuatro megaemprendimientos asentados en el área se desarrollan en 29 barrios con una superficie de 4.194 hectáreas, mientras que las restantes 25 urbanizaciones ocupan 2.871 hectáreas.
Pintos y Sgroi marcan que “un tema central y recurrente en la configuración territorial de estos emprendimientos reside en la accesibilidad de los mismos a cuerpos de agua naturales, y en ese sentido el 63 por ciento de las urbanizaciones acuáticas cuenta con acceso directo a los mismos, y 34 de las urbanizaciones están limitadas o atravesadas por ellos”.
Para 2010, el río Luján poseía un total de 11 urbanizaciones frentistas. El cuestionado San Sebastián, propiedad de la empresa Eidico, resultaba el emprendimiento con mayor longitud de frente sobre el río Luján, con 9.000 metros. Luego aparecían Puertos del Lago con 6.500 metros y El Cantón con 4.500 metros.
Por su parte, la investigación menciona a El Cube y el Club Náutico Escobar como barrios “rodeados de afluentes del río Luján (2.700 metros y 1.600 metros respectivamente), con la particularidad de que ninguno de sus lotes individuales tiene acceso directo a ellos”. También limitan con el cauce principal, El Cazal 1 (750 metros), El Cazal 2 (575 metros), Marinas Golf (425 metros), Albanueva (400 metros) y Boat Center y San Juan (200 metros). A su vez, “otras urbanizaciones acuáticas tienen acceso indirecto a través de canales”.
Hasta hace cinco años, la suma de proyectos cerrados frentistas al río alcanzaba una extensión aproximada de 22.500 metros,“dando cuenta de la magnitud del vínculo que establecen estos emprendimientos con las riberas fluviales de este sector de la cuenca”.
Por otra parte, sobre el río Paraná de las Palmas, aparecen tres urbanizaciones frentistas: Puerto Palmas, Jardín Náutico Escobar y Punta Paraná Ciudad Náutica, lo que suma un total de 1.080 metros de ribera privatizada.
El estudio citado expone que “los cuerpos artificiales de agua –otro elemento icónico de las urbanizaciones acuáticas- representan como mínimo el 20 por ciento de la superficie de cada urbanización”. A modo de ejemplo, Nordelta posee una laguna central de 171 hectáreas, que con el canal de acceso y la bahía supera las 220 hectáreas; Villanueva prevé un total de 259 hectáreas con destino a canales y lagunas; y San Sebastián 156 hectáreas de lagunas artificiales.
Lo expuesto arrojaba que para 2010, las superficies correspondientes a lagunas o canales artificiales alcanzaban una cifra de 1.822 hectáreas, es decir que representaban el 25 por ciento de la superficie total de las urbanizaciones acuáticas: “Estas cifras dan cuenta de la magnitud y el impacto de las transformaciones producidas por estos emprendimientos urbanos dentro del área de estudio”.
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Rastrear algunos de los portales que existen en internet destinados a la publicidad de estos barrios -ya sea mediante páginas de los propios emprendimientos o de inmobiliarias encargadas de la comercialización- permite visualizar que la cercanía a cursos de agua constituye un gancho para futuros residentes.
El Cazal, ubicado en el partido de Escobar, invita a “sumergirse en un estilo de vida náutico, joven, familiar y fácil de llegar gracias a los accesos disponibles”. Destaca que la mayoría de sus 300 lotes cuentan con salida a la laguna y al río Luján, servicios básicos instalados, amarras y accesibilidad garantizada: “La presencia de importantes lagunas conviven con una vegetación que anima el entorno con colores brillantes que alegran la vista”.
Marinas Golf resalta que entre sus servicios se cuentan “exclusivas amarras con la mayor comodidad y seguridad para disfrutar de su embarcación”; mientras que los departamentos de Albanueva “representan la alternativa más accesible para combinar el confort y la vida en medio de la naturaleza sobre el río Luján”.
Boat Center, a su vez, remarca su club house “con restaurante sobre el río”, ideal para “el desarrollo de actividades sociales y recreativas”. El barrio San Juan cuenta con 87 lotes, cada uno equipado con muelle privado conectado por un ancho canal de 87 metros con salida directa al río Luján.
Además del acceso al principal curso de agua de la cuenca, existen dos reservas naturales privadas, tales los casos del Club Náutico Escobar y el espacio bautizado como Lalo Mandojana.
Herencia neoliberal
A la hora de explicar el fenómeno de las urbanizaciones cerradas, que excede los casos vinculados al río Luján, las investigadoras marcan que “en los últimos 20 años, a partir del proceso de inversión en autopistas metropolitanas, mejoró la accesibilidad a los territorios más desarticulados del corredor metropolitano norte”. En ese contexto, “junto a la inversión privada en centros de consumo y ocio, el incremento del parque automotor, y el atractivo del bajo valor de mercado, de estos ámbitos –antes marginales dentro del aglomerado-, ellos obtuvieron ciertas ventajas para su incorporación como suelo urbano”.
“La alquimia producida entre las características escenográficas de este sector de la cuenca y la franca accesibilidad a cursos de agua con una oferta de suelo a precios muy por debajo de los valores de mercado para urbanizaciones cerradas, resultan ser factores explicativos claves en este proceso”, agregan.
En consonancia con las caracterizaciones efectuadas por otros especialistas, Pintos y Sgroi califican al fenómeno como“urbanismo neoliberal”, análisis apreciable “en la desaprensión de los gobiernos locales y provinciales frente a las transformaciones del territorio y la degradación del ambiente, la vulneración de las normas –hidráulicas, urbanísticas y ambientales- que son de aplicación para este tipo de emprendimientos, y la generalización de una política de “hechos consumados”, sólo por citar algunos de los más salientes”.
Fuente: El Civismo
